8月20日，《中国自然资源报》刊文《法院与自然资源主管部门做好工作衔接，建立有效的信息共享和工作协商机制——联动！共破司法查封闲置地僵局》，报道推广我省强化府院联动，妥善处置闲置存量房地产用地的经验做法。

一起来看

案例基本情况

2015年，A房地产开发有限公司（以下简称“A公司”）以757.50万元竞得B市C县一宗商服用地，面积18.94亩，合同约定竣工时间为2017年8月17日。2016年10月26日出让方和A公司签订延期开工补充合同，竣工时间调整为2018年11月18日。

问题和困难

2018年，C县建设口岸货运通道联检楼项目需占用该地块，导致地块无法正常开发。同年10月，C县自然资源局对该宗地开展闲置土地认定调查，闲置原因认定为政府原因。2019年，根据海关意见，联检楼项目选址进行了调整，该地块可正常开发，经C县自然资源局与A公司协商，拟重新约定开竣工时间。然而，A公司因资金困难无力继续开发。同时，由于未按时归还银行抵押贷款，该宗地于2019年、2021年、2022年相继被B市中级人民法院轮候查封，查封期限最晚至2025年3月24日。

应对措施

在司法查封期间，B市主要从三方面推进闲置土地的盘活：一是主动协商。对于因片区规划功能调整导致项目受影响，主动与企业协商达成一致，在消除开发障碍后，签订补充协议重新约定开竣工时间。

二是配合推进司法处置。在用地被法院查封后，政府积极配合提供出让合同、规划条件、规划调整文件等相关材料信息，配合推动闲置地块进入司法拍卖程序，加快闲置土地处置。

三是维护竞得人权益。竞得人取得法拍土地后，依申请从速办理相关审批手续，政府与竞得人重新签订土地出让合同，明确权利义务，重新约定开竣工日期。2023年10月，B市中级人民法院实施司法拍卖，该宗地最终以882.24万元成交。C县自然资源局协助法院完成过户手续，与竞得人签订变更土地出让合同时，重新约定开工时间为2024年12月31日。

（本期案例由云南省自然资源厅提供）

案例评析

在地方实践中，闲置土地一旦被法院查封，处置工作往往陷入僵局。一些案件由于债务纠纷等问题迟迟不能结案，也存在项目同时被多个法院查封的情况，而且进入司法拍卖的闲置土地也经常流拍，如本案例宗地在2019年第一次拍卖时就曾流拍，这导致涉法涉诉闲置土地普遍存在处置周期长、清理难度大等困难。自然资源部会同国家发展改革委等部门研究出台妥善处置闲置存量土地18条政策措施（以下简称“18条”），为被司法查封的闲置土地处置提供政策依据。本案例合理适用政策法规，实现法院和政府部门联动，打破了司法查封土地处置僵局，对盘活司法查封闲置存量土地具有借鉴意义。

充分合理运用政策条款。闲置土地查封期间是否可以开展闲置土地处置？司法查封导致土地闲置，是否计入闲置土地认定时间？司法查封由土地使用权人自身债务纠纷所造成，但同时又存在政府原因导致项目无法开工的，如何处置？就案例涉及的以上问题，B市通过综合运用“18条”政策，给出了答案。针对片区城市规划功能调整导致项目无法开工的情形，适用“18条”政策措施中的“（一）推动限期消除继续开发障碍。对于因政府及其有关部门的行为导致不具备开发利用条件的地块……开发障碍未消除前，不计算开竣工违约期”。同时，针对司法查封期间闲置土地时间计算问题，适用《最高人民法院 自然资源部关于加强闲置土地司法查封和处置工作衔接的意见》（以下简称《意见》）的规定，“人民法院查封期间不作为动工违约期，不计入闲置土地计算时间”。在司法拍卖成交后，适用“18条”政策措施中的“（九）配合推进司法及破产处置。在人民法院完成涉案土地的司法拍卖……处置后，按规定协助办理相关手续时，可重新约定开竣工日期”。笔者认为，各地在涉法涉诉闲置土地处置过程中，本着“以用为先”原则，可以灵活运用以上政策措施，依法从速推进司法查封闲置土地处置，防止土地资源闲置浪费。

畅通部门联动处置渠道。《意见》明确提出：“建立健全人民法院与自然资源主管部门间的工作会商机制，进一步加强执行联动。各级人民法院和自然资源主管部门应当做好工作衔接，建立有效的信息共享和工作协商机制。”B市积极探索推进部门联动，市、县自然资源主管部门在司法拍卖公告前，主动向法院提供涉案土地使用权出让合同、规划条件、闲置土地认定情况等材料信息。法院在拍卖公告中对相关信息予以提示，完成拍卖后，及时将拍卖情况告知自然资源主管部门，共同协助办理相关用地手续。“18条”措施的发布，进一步促进两部门闲置认定和处置等工作衔接，有利于维护和保障各方合法权益，提振市场信心，吸引社会资本投入到闲置土地处置中，促进闲置存量土地盘活利用。

强化项目后续跟踪管理。闲置土地处置的一个重要目标是地尽其用。一方面，政府与法院都应当为土地使用者依法开发利用土地创造有利条件。这包括协助竞得人办理相关用地手续，政府与其重新签订合同明确权利和义务，合理约定开竣工时间，还包括全面消除继续开发障碍，协助其办理规划许可、设计方案审批等手续，让竞得人能够尽早用地。另一方面，市、县政府要落实主体责任，加强后续土地开发利用全过程管理，防止再次出现闲置浪费。按照“18条”规定实施处置后，应当及时在土地市场动态监测监管系统完成合同等信息更新，按要求录入用地主体、开竣工时间等信息，严格落实土地利用动态巡查制度，提醒、督促企业按期开竣工，对违约违规行为实施联合惩戒。

（本期评析作者为自然资源部不动产登记中心 高坤）